土地市场冷淡未尝不是好事半边莲

土地市场冷淡未尝不是好事

房地产的冬季即将来临——这已不是危言耸听的无端猜测，而愈发成为近在眼前的现实——具有指向标意义的北京房价已出现明显的下降趋势。市场数据表明，11月份北京新建商品住房成交均价同比下降5%，7个月以来首次实现同比下降；二手房成交均价已连续5个月环比下降，同比下降0.7%。

土地出让市场也同样遭遇寒流。中国房产信息集团对35个重点城市的监测数据显示，11月土地市场持续低迷，土地流拍115幅，较10月份增加了4倍多；流拍总建筑面积达1550万平方米，环朝天椒比增长195%；流拍土地出让金额达436亿元，环比增长308%。至于成交的土地，也大多以底价完成出让。

这种局面的出现，一方面是国家对房地产行业采取严厉的调控手段所致，限贷、限购和限价等一系列手段抑制了房地产需求，对开发贷款的严控收紧了开发商的资金链；另一方面是宏观上的货币紧缩政策所致，21.5%的历史最高存款准备金率持续半年之久，将商业银行存款保证金纳入存款准备金范畴收回近8000亿元流动性，加上货币供应最主要力量的外汇占款由于近期外汇储备增长缓慢，9月份甚至出现负增长，造成了流动性明显趋紧。在大量投资项目出现资金断流、浙江温州甚至出现不少企业主外逃事件后，下降0.5个百分点的存款准备金率意在缓解全面的资兰花蕉属金饥渴症。

楼市寄希望于宏观政策全面松绑，重演2008年底的救市大戏，是不切实际的。当前地方政府的负债水平、通胀率都不支持宽松的货币政策。前几天，中共中央政治局会议明确提出，要继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者关系，明年野木瓜继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。这可以理解为，明年的货币政策不会全面放开，而会通过微调的方式增加部分流动性定向供应到急需资金的领域。在国家税收大幅增加的情况下，通过积极的财政政策，增加中低收入者收入，提高居民消费能力，从而扩大内需特别是消费需求。{Npage}

只是这一次内需里不包括房地产业的需求，不再像以往那样将房地产作为拉动经济的支柱性产业，给予全面政策支持，政治局会议要求坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，清楚地表明对一些城市过高的房价持打压态度，当前的各项政策在明年不会有大的变化。这种决心来自于从今年开始大力推进的保障房建设为实体经济提供的稳定需求，而不用过于依赖房地产业的过热来保证实体经济发展的需求。可以预见，积极的财政政策在保障房建设上会加大投入。

如果2008年房地产业经历了一次寒流川续断属，那么从现在开始到明年，我国房地产业将进入一个真正的冬季。这个“冬季”对于国土资源系统来说，意味着土地市场的萧条，成交量的下降和出让金的减少。但这未尝是一个坏事。过去的一些年，国土资源部门始终处于忙碌状态，经济过热时忙供应、忙督察，经济过冷时忙着保增长、保红线。宏观政策有意保持房地产市场的平稳下调，给国土资源部门练好内功的时机。国土资源部门至少可以利用本次调整期在以下方面去加强自身的管理能力。

一是完善制度，优化调控策略。以往的调控更多是基于政策判断，缺乏科学性，往往由地方主政官员个人决定调控方案。国土资源部门可以发挥土地调控的主动性，建立起基于市场指标信号的调控策略联动机制，市场出现波动，土地供应能进行相应调整来响应和抑制过大的波动。二是优化自身土地储备，增强调控能力。有意调整土地储备的数量与周期，既优化资金运用又储备足够调控需要的土地，以确保未来的调控能力。三是利用积极财政政策，推动土地整治。国家增强内需，加大财政投入，恰恰为大力推进农村土地综合整治提供动力，关键在于如何建立以村民为主体的自发整治机制，避免以政府为主导的模式下容易发生的“被上楼”等现象。在这方面，成都和重庆等地的一些经验可以借鉴。